Crédit hypothécaire : Lexique et définitions

Avec ce lexique, Tréso-hypo propose un lexique et des définitions complètes sur le crédit professionnel et la finance en général pour la bonne compréhension des termes utilisés.

BIEN IMMOBILIER

Par définition, un bien immobilier est un bien « immobile », sans déplacement possible. Il peut être une fraction d’un immeuble (appartement), un bien immobilier individuel (maison indépendante), des locaux commerciaux ou industriels …

BORNAGE

Le bornage permet de délimiter un terrain de manière matérielle au sein duquel peuvent se trouver plusieurs propriétaires. Il est effectué par un géomètre qui matérialise cette délimitation avec des bornes, puis établi un procès verbal de bornage qui est accepté par chaque partie devenant donc irrévocable.

Il a, entre autres, pour intérêt d’écarter tout risque de conflit entre chaque partie en matière de limitation de leur propriété.

EXPERT IMMOBILIER

Un expert immobilier a pour mission d’estimer un bien immobilier : résidence principale, résidence secondaire, locaux commerciaux, locaux professionnels ou industriels …

L’expertise effectuée peut avoir différents objectifs :

  • Valeur vénale : vente / achat ou revente judiciaire
  • Valeur locative : estimation d’un rendement locatif

Par ailleurs, l’expert immobilier doit réunir et considérer plusieurs facteurs lors de son estimation :

  • Aspect technique du bien : type de construction, état de celle-ci
  • Aspect juridique : prise en compte des obligations légales liées au bien (servitudes, obligations en cas de location …
  • Aspect économique : analyse du marché en fonction de la localisation et des transactions effectuées sur le même type de bien, environnement, évolutions prévues (constructions à proximité de commerces, habitations …), permis de construire en perspective qui conduiront à l’évolution de l’environnement…

L’expert immobilier engage par ailleurs son devoir d’objectivité en sorte qu’aucune partie ne soit lésée par son expertise.

Enfin, il est impérativement agréé par le Centre National d’Expertise qui impose des nouvelles formations chaque année.

FRAIS DE MAINLEVÉE

Les frais de mainlevée correspondent aux frais notariaux et administratifs qui permettent de supprimer une hypothèque inscrite sur un bien immobilier au conservatoire des hypothèques, si tant est, bien entendu, que la dette liée à celle-ci soit soldée.

Cette inscription hypothécaire ne figurera donc plus sur le relevé hypothécaire du bien immobilier.

GAGE

Un gage constitue au travers d’un contrat une garantie d’exécution à l’égard d’un créancier.

Le gage peut être de nature mobilière ou immobilière, et permet au créancier d’en avoir la propriété de celui-ci en cas de défaillance de l’autre partie, lui permettant de recouvrer l’engagement non assuré.

HYPOTHÈQUE

Une hypothèque porte sur un bien immobilier, et permet de garantir le bon remboursement d’un prêt effectué par un emprunteur.

L’hypothèque est enregistrée au profit du créancier au conservatoire des hypothèques. Lors d’un acte d’achat ou de revente d’un bien immobilier, le notaire ayant pour charge de traiter cet acte a pour obligation de solliciter le relevé hypothécaire mentionnant chaque hypothèque figurant sur le bien afin de s’assurer qu’aucun créancier n’y figure. S’il existe une hypothèque, cela a pour conséquence que l’emprunteur ne peut revendre son bien immobilier sans avoir réglé les sommes dues au créancier.

En cas de défaillance de l’emprunteur malgré des procédures de recouvrement initiées par le créancier, celui-ci peut alors, par voie de justice devenir le propriétaire du bien hypothéqué et ainsi récupérer les sommes qui lui sont dues au travers d’une revente de celui-ci ou autres (consolidation patrimoniale, location …).

Il faut toutefois noter qu’une hypothèque a une durée de vie liée à la durée du prêt consenti, à laquelle sont ajoutés 2 ans afin que le créancier soit couvert au-delà de la durée du prêt.

Enfin, une hypothèque subsiste même lorsque le prêt afférent est soldé par anticipation, il y a donc lieu en cas de nécessité (vente, nouvel emprunt …) de procéder à la levée de cette hypothèque au travers d’un acte notarié.

HYPOTHÈQUE EN 1ER RANG

Il est possible d’avoir plusieurs hypothèques sur un bien immobilier pour plusieurs raisons. L’hypothèque de 1° rang correspond à la 1° créance qu’il y a lieu de solder en cas de revente ou autre, s’en suivent les rangs suivants par ordre d’inscription en termes de date.

A noter toutefois que l’administration, notamment fiscale, bénéficie d’un privilège qui lui permet de se substituer à d’éventuelles hypothèques précédentes.

MARGE HYPOTHÉCAIRE

La marge hypothécaire correspond à la proportion d’un prêt qui peut être octroyé par un établissement bancaire en fonction de la valeur du bien immobilier qui lui est proposé en garantie.

En matière de crédit immobilier, et bien que certaines banques proposent des financements immobiliers sans apport (la marge hypothécaire est donc de 100%), la majorité de celles-ci demande en fonction de votre situation un apport personnel afin de n’engager au travers de l’emprunt qu’une partie de l’acquisition immobilière.

Cela a pour principal objectif d’avoir pour les banques une relative certitude qu’en cas de revente forcée (de votre part ou en cas de défaillance de paiement), ou en cas d’évolution à la baisse du marché immobilier impactant votre bien, l’établissement prêteur récupère la totalité du capital initialement prêté.

NOTAIRE

Le notaire est un officier ministériel qui a pour rôle d’officialiser au travers d’actes notariés différents événements de la vie quotidienne.

Il intervient notamment dans le cadre de successions, de liquidations patrimoniales lors d’un divorce, de prêts entre particuliers ou bancaires (lorsqu’une hypothèque rentre en ligne de compte) …

Les tarifs de ses différentes actions sont réglementés, sachant que de manière générale, ce qui est appelé « frais de notaire » inclut aussi les frais liés aux administrations, le notaire quant à lui bénéficie « d’émoluments ».

Juriste de haut niveau, le notaire a une responsabilité essentielle quant à chacune de ses interventions impliquant sa responsabilité.

NUE-PROPRIÉTÉ / USUFRUIT

La Nue-Propriété constitue un élément lié au démembrement de la pleine propriété qui est elle constituée de 2 aspects :

  • La Nue-Propriété : il s’agit d’être propriétaire des murs d’un bien immobilier, sans être le propriétaire du droit d’usage, l’usufruit.
  • L’Usufruit : il s’agit d’être propriétaire du droit d’usage de ce bien, donc de l’habiter, le louer, de bénéficier des revenus éventuels liés à ce bien.

Ce type de démembrement relève régulièrement de 2 objectifs :

  • Successoral : la nue-propriété d’un bien immobilier est léguée à un enfant, les parents conservant toutefois le droit absolu d’y résider ou de le louer et d’en tirer des profits ; cela garanti dans le 1° cas aux parents de conserver leur droit d’habitation exclusif sans possibilité au nu- propriétaire de revendre ou de disposer de ces droits.
  • Fiscal : l’usufruitier étant la personne bénéficiant de l’usage du bien, c’est lui qui est taxé fiscalement notamment en cas de revenus locatifs générés par celui-ci, épargnant ainsi ces charges au nu-propriétaire.

Si le bien démembré doit être vendu ou hypothéqué, l’accord des 2 parties est indispensable et sera au préalable contrôlé par le notaire lors de la mise en place de l’acte.

PART

La part d’un bien immobilier est liée à un achat ayant été effectué dans le cadre d’une indivision, couple non marié sous le régime de la communauté universelle, ou couple marié avec contrat ayant apporté une somme différente lors de l’achat (par exemple, si l’un des conjoints a apporté 70% du montant de l’achat, il sera propriétaire de 70% du bien).

La notion de part en termes immobiliers, intervient aussi régulièrement dans le cadre d’une succession au sein de laquelle plusieurs enfants ou successeurs sont concernés. Il y a dans ces conditions une équité entre chacun d’entre eux.

PRÊT HYPOTHÉCAIRE

Un prêt hypothécaire correspond à un crédit consenti par une banque ou un organisme financier dont le remboursement est garanti par un bien immobilier. En cas de défaillance de remboursement et de non conciliation avec le prêteur, celui-ci dispose donc d’une garantie qu’il est en mesure d’activer, en conséquence de vendre le bien immobilier proposé en garantie dans le cadre de ce crédit.

Un prêt hypothécaire est en général affecté : achat d’un bien immobilier (la garantie hypothécaire est dans ce cas là le bien acquis), réalisation de travaux importants, regroupement de crédits en cours ….

Toutefois, il peut ne pas être affecté à un achat quelconque mais répondre à un besoin de liquidités pour financer des études, aider ses enfants, voyager ….

PRÊT HYPOTHÉCAIRE IN FINE

Un prêt hypothécaire In Fine se différencie d’un prêt amortissable par le fait que seuls les intérêts sont versés chaque mois, le capital étant lui remboursé au terme du prêt.

Ce type d’emprunt est essentiellement destiné aux investissements locatifs car les intérêts versés viennent en déduction fiscale du rendement de ces revenus locatifs.

En sorte de garantir le remboursement du capital, et outre une garantie hypothécaire sur le bien immobilier, les banques nantissent un placement financier dont le montant initial représente en général un minimum de 30% de l’investissement qui sera amené à produire des intérêts en vue du solde du capital à terme. Toutefois, il peut être demandé par l’établissement bancaire un effort d’épargne supplémentaire afin d’avoir la certitude de capitaliser suffisamment au terme du prêt.

Cette articulation offre l’avantage que les intérêts étant calculés sur le capital initial qui ne diminue pas, la déduction fiscale –les intérêts versés n’évolue pas à la baisse.

A contrario, au terme du prêt, le cumul des intérêts est forcément plus important que dans le cadre d’un prêt amortissable dont le capital diminue à chaque remboursement, donc également pour les intérêts.

Un prêt In Fine, compte-tenu des différents facteurs entrant en ligne de compte, se doit donc d’être au plus proche de la situation de l’emprunteur.